Saat ini sedang heboh-hebohnya pemerintah, masyrakat, investor dan pelaku bisnis membicarakan akan dibukanya penjualanproperti untuk orang asing. Diperkirakan dengan diperbolehkannya orang asing beli propertidengan status HGB atau hak milik, maka perekonomian kita akan segera terbantu untuk tumbuh pesat dan akhirnya bisa membantu mensejahterakan penduduk Indonesia lainnya.
Persoalan mendasar, tidak hanya sekedar mengganti peraturan pemerintah untuk memeberikan ijin atau merevisi undang-undang agraria yang memeperbolehkan orang asing itu boleh membeli properti hak milik. Tapi masih banyak faktor-faktor lain diluar masalah boleh atau tidak bolehnya.
Saat ini sebenarnya orang asing sudah bisa memiliki properti di Indonesia dengan status Hak Pakai. Tapi masih sedikit sekali orang asing yang nyatanya membeli properti di Indonesia. Walaupun rumah atau tanah dengan status HGB atau Hak Milik yang ada sekarang bisa diubah menjadi Hak Pakai agar orang asing boleh beli.
Jadi, pertanyaan yang lebih penting untuk dijawab sekarang adalah bagaimana caranya membuat para bule itu berhasrat untuk membeli properti di Indonesia. Untuk itu kita harus melihat apa daya tarik pasar properti Indonesia dari sudut pandang mereka. Ada beberapa hal pokok yang harus diperhatikan dan ubah pada mekanisme transaksi properti di Indonesia, seorang Projek Marketing dan Investment Consultant, Ir. Tony Eddy, Mba,Msc. Akan berbagi pengalamannya soal properti di negara lain, yaitu :
1. Sistem Trust Account.
Dengan sistem ini maka pembeli menaruh down payment 10% dari harga properti yang dibelinya pada rekening trust di bank yang netral dan dilindungi secara hukum. Selanjtnya pembeli hanya membayar sisa 90% dari harga properti pada saat bangunannya selesai dengan cara cash atau kredit bank.
Apabila developer gagal bangun atau ingkar janji, maka uang down payment dari pembeli tadi dikembalikan oleh pihak bank kepada developer, bahkan berikut bunga bank selama masa pembangunan. Kalau dihitung, dengan cara pembayaran cicilan selama masa pembangunan yang umum ditawarkan oleh developer saat ini, maka uang cicilan tiap bulan itupun seharusnya juga menjadi bunga berbunga selama masa pembangunan, sehingga pada saat serah terima unit sebenarnya jumlah uang dan bunga yang telah dibayarkan oleh pembeli sudah pasti lebih tinggi dari harga properti awalnya. Tapi para pembeli umumnya tidak jeli akan hal ini.
Sisi lain dari penerapan sistem ini adalah untuk membuat para developer terbiasa untuk lebih professional dan pegang janji dalam pembangunan projeknya. Saat ini banyak developer yang gagal bangun projeknya padahal para pembeli sudah membayar cicilan untuk unit yang dibelinya. Disaat pera pembeli protes akan hak mereka, tapi para pembeli tadi dituduh malakukan perbuatan melawan hukum dengan tuduhan pencemaran nama baik. Sangat ironis sekali!
Nah, bagaiman para pembeli asing akan beli properti di Indonesia, kalau pembeli domestik saja masih diperlakukan seperti itu. Apalagi negara kita saat ini masih panas dengan berita korupsi dimana-mana, niscaya para bule tadi semakin takut untuk menginvestasikan uangnya pada properti di Indonesia.
2. Ketersediaan KPA atau KPR untuk pembeli asing.
Berbeda dengan para pembeli Indonesia yang banyak beli properti secara tunai keras, maka umumnya para pembeli properti di negara lain menggunakan kredit bank. Sampai saat ini hampir tidak ada bank lokal atau asing di Indonesia yang menberikan kredit pemilikan properti kepada orang asing. Bukan itu saja, bank biasanya mengaharuskan nasabahnya tidak lebih dari 60 tahun, jangka waktu hanya maksimum 15 tahun, dan harus ada asuransi jiwa selama dia menjadi nasabah KPR/ KPA. Bayangkan betapa mahalnya atau susahnya bagi orang yang berumur 60 tahun keatas untuk dapat KPA/KPR. Dalam hal ini kita harus mencontek lagi dari negara lain, yaitu kita harus punya lembaga Mortgage Insurance untuk menjamin KPA/KPR jika si nasabah wanprestasi atau meninggal. Dan juga harus ada lembaga Title Insurance yang akan menjamin jika sertifikat tanah yang digunakan di bank ternyata aspal alias asli tapi palsu.
3. Perpajakan yang lebih transparan dan lebih masuk akal.
Saat ini, siapapun kita, maka akan kena pajak 5% saat beli, dan 5% saat jual, terlepas untung dan rugi. Belum lagi kena PPNBM 20% jika luasnya diats 15 0 m2. Peraturan pajak ini banyak sekali kelemahannya, sehingga akhirnya penerimaan pajak pemerintah juga tidak optimum.
Ada kekhawatiran dari pihak tertentu yang takut nanti orang asing kembali memiliki tanah dan berdaulat di negara kita. Untuk itu kita bisa buat batasan umpamanya :
Yang boleh dibeli orang asing adalah apartemen strata title saja.
Jumlah unit atau luas bangunan yang bisa dijual ke orang asing pada tiap projek hanya maksimum 49% saja, jadi orang lokal masih bisa menguasai projek tersebut.
Untuk melindungi pembeli tingkat ekonomi bawah, maka yang boleh dibeli orang asing adalah apartemen diatas harga tertentu, misalnya Rp 2 Milyar ke atas.
Jadi secara hukum kita bisa membuka pintu lebar-lebar bagi pembeli asing, tapi kita juga harus berbenah diri dan punya aturan main yang tidak memberatkan mereka, juga tidak mengorbankan rakyat bawah dan menggadaikan tanah negara kita ke mereka.
More about → Properti Untuk Orang Asing
Persoalan mendasar, tidak hanya sekedar mengganti peraturan pemerintah untuk memeberikan ijin atau merevisi undang-undang agraria yang memeperbolehkan orang asing itu boleh membeli properti hak milik. Tapi masih banyak faktor-faktor lain diluar masalah boleh atau tidak bolehnya.
Saat ini sebenarnya orang asing sudah bisa memiliki properti di Indonesia dengan status Hak Pakai. Tapi masih sedikit sekali orang asing yang nyatanya membeli properti di Indonesia. Walaupun rumah atau tanah dengan status HGB atau Hak Milik yang ada sekarang bisa diubah menjadi Hak Pakai agar orang asing boleh beli.
Jadi, pertanyaan yang lebih penting untuk dijawab sekarang adalah bagaimana caranya membuat para bule itu berhasrat untuk membeli properti di Indonesia. Untuk itu kita harus melihat apa daya tarik pasar properti Indonesia dari sudut pandang mereka. Ada beberapa hal pokok yang harus diperhatikan dan ubah pada mekanisme transaksi properti di Indonesia, seorang Projek Marketing dan Investment Consultant, Ir. Tony Eddy, Mba,Msc. Akan berbagi pengalamannya soal properti di negara lain, yaitu :
1. Sistem Trust Account.
Dengan sistem ini maka pembeli menaruh down payment 10% dari harga properti yang dibelinya pada rekening trust di bank yang netral dan dilindungi secara hukum. Selanjtnya pembeli hanya membayar sisa 90% dari harga properti pada saat bangunannya selesai dengan cara cash atau kredit bank.
Apabila developer gagal bangun atau ingkar janji, maka uang down payment dari pembeli tadi dikembalikan oleh pihak bank kepada developer, bahkan berikut bunga bank selama masa pembangunan. Kalau dihitung, dengan cara pembayaran cicilan selama masa pembangunan yang umum ditawarkan oleh developer saat ini, maka uang cicilan tiap bulan itupun seharusnya juga menjadi bunga berbunga selama masa pembangunan, sehingga pada saat serah terima unit sebenarnya jumlah uang dan bunga yang telah dibayarkan oleh pembeli sudah pasti lebih tinggi dari harga properti awalnya. Tapi para pembeli umumnya tidak jeli akan hal ini.
Sisi lain dari penerapan sistem ini adalah untuk membuat para developer terbiasa untuk lebih professional dan pegang janji dalam pembangunan projeknya. Saat ini banyak developer yang gagal bangun projeknya padahal para pembeli sudah membayar cicilan untuk unit yang dibelinya. Disaat pera pembeli protes akan hak mereka, tapi para pembeli tadi dituduh malakukan perbuatan melawan hukum dengan tuduhan pencemaran nama baik. Sangat ironis sekali!
Nah, bagaiman para pembeli asing akan beli properti di Indonesia, kalau pembeli domestik saja masih diperlakukan seperti itu. Apalagi negara kita saat ini masih panas dengan berita korupsi dimana-mana, niscaya para bule tadi semakin takut untuk menginvestasikan uangnya pada properti di Indonesia.
2. Ketersediaan KPA atau KPR untuk pembeli asing.
Berbeda dengan para pembeli Indonesia yang banyak beli properti secara tunai keras, maka umumnya para pembeli properti di negara lain menggunakan kredit bank. Sampai saat ini hampir tidak ada bank lokal atau asing di Indonesia yang menberikan kredit pemilikan properti kepada orang asing. Bukan itu saja, bank biasanya mengaharuskan nasabahnya tidak lebih dari 60 tahun, jangka waktu hanya maksimum 15 tahun, dan harus ada asuransi jiwa selama dia menjadi nasabah KPR/ KPA. Bayangkan betapa mahalnya atau susahnya bagi orang yang berumur 60 tahun keatas untuk dapat KPA/KPR. Dalam hal ini kita harus mencontek lagi dari negara lain, yaitu kita harus punya lembaga Mortgage Insurance untuk menjamin KPA/KPR jika si nasabah wanprestasi atau meninggal. Dan juga harus ada lembaga Title Insurance yang akan menjamin jika sertifikat tanah yang digunakan di bank ternyata aspal alias asli tapi palsu.
3. Perpajakan yang lebih transparan dan lebih masuk akal.
Saat ini, siapapun kita, maka akan kena pajak 5% saat beli, dan 5% saat jual, terlepas untung dan rugi. Belum lagi kena PPNBM 20% jika luasnya diats 15 0 m2. Peraturan pajak ini banyak sekali kelemahannya, sehingga akhirnya penerimaan pajak pemerintah juga tidak optimum.
Ada kekhawatiran dari pihak tertentu yang takut nanti orang asing kembali memiliki tanah dan berdaulat di negara kita. Untuk itu kita bisa buat batasan umpamanya :
Yang boleh dibeli orang asing adalah apartemen strata title saja.
Jumlah unit atau luas bangunan yang bisa dijual ke orang asing pada tiap projek hanya maksimum 49% saja, jadi orang lokal masih bisa menguasai projek tersebut.
Untuk melindungi pembeli tingkat ekonomi bawah, maka yang boleh dibeli orang asing adalah apartemen diatas harga tertentu, misalnya Rp 2 Milyar ke atas.
Jadi secara hukum kita bisa membuka pintu lebar-lebar bagi pembeli asing, tapi kita juga harus berbenah diri dan punya aturan main yang tidak memberatkan mereka, juga tidak mengorbankan rakyat bawah dan menggadaikan tanah negara kita ke mereka.
http://bisnisukm.com
